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深圳炒房客变负翁 广州炒家闻风“割肉出逃” |
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| 来源：中金在线 发布日期：2008-6-26 |
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房产与股票最大的不同是，股票有很高的流动行，而房产存留的是固定资产。
"我的2/3房产都已经是负资产了。"拥有约15套房产的龙岗投资客黄宇(化名)向记者抱怨："在去年9－10月份买进了一套龙岗中心城的豪宅新亚洲花园，贷款约170万元，如今这套房子市价只有约100万元，卖掉房子还要倒欠银行近20万贷款。"
据中原地产的客户梅苒回忆，2007年9月，她在宝安中心区的风临洲买了一套二手房，76平方米，两房单位，在楼价疯涨的当口还出色地发挥了一番"砍价"本领，硬是将131万元放盘价的"零头"给砍掉了，130万元整价成交，折算下单价约为1.7万元/平方米。"当时周边二手房普遍都要2万元一平方米，我这个还是没人住过的新房，朋友都说买得值。"
交易手续很快办理完毕，梅苒转手把房子放到中原地产的店铺，定价150万。7月的时候曾有买家出价140万，8月的时候还有买家愿意出价145万元，中介劝她出手，但她看没到心理价位还是决定不卖。
"那时候我有朋友在附近尚都的房子，卖了2.3万元/平方米。虽然他那楼盘的位置、花园、品牌都比我的好，但都是在一个片区，楼龄也新，所以我就坚持认为卖2.3万/平米没问题。谁知道一转眼房价就降了，当时贷款了105万，现在这房市价只有70万，我还要倒贴银行35万。"李小白回忆起当初的判断，懊恼不已。
负资产，曾经是深圳人怜悯、揶揄香港人的词汇，这次却真切地走入深圳！
"负资产"，即"资不抵债"，物业的市价低于原来用来购买物业时的借款(楼宇按揭贷款)。即便借款人把物业转卖，也不能清偿银行贷款，此时他的房屋便是"负资产"。曾经一度在香港肆虐的负资产风暴，在今年一季度接近尾声，根据香港金管局数据，今年一季度末香港负资产个案只剩不足千宗，比2003年二季度高峰期减少了99%。
但是，与香港一水之隔的深圳，却由于半年来楼价持续下跌，负资产阴影正在逐步逼近。
600亿炒楼资金陷入"负资产"边缘
据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团成员2007年戴欣明团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。
在今年6月初央行发布的2007年度中国区域金融运行报告中，罕见地将深圳区域的金融运行情况单独列出进行报告。
由央行深圳中心支行提交的这份深圳金融运行报告显示，尽管去年深圳银行业发展势头良好，但是不无隐忧。其关注重点在于目前外界传闻将出现负资产风险的个人房贷方面。
尽管该报告只指出去年深圳个贷占所有新增贷款余额的58%以上，没有明确深圳个贷新增数量，不过如果按照全国个人房贷新增余额占个人消费贷款新增余额81.8%的平均水平估算，深圳去年新增个人房贷余额约在600亿元左右。
据了解，深圳的个人房贷发放额从去年4月开始伴随楼价飙升而屡创新高，7月达到顶峰，当月合计发放了201.9亿元。随后以环比月均30%～50%左右的幅度下滑，到了11月新发放额仅为60亿元。
而深圳市国土局的数据显示，去年5月当地房价开始飙升，均价由4月份的11213元/平方米迅速涨至5月的14552元/平方米，8月达到15519元/平方米，9月为16777元/平方米，10月份更是攀升至全年最高点17350元/平方米。
显然，房价如此狂飙不仅透支了未来的涨幅，更积聚下很大风险。从去年底开始，深圳房价开始掉头向下，成交萎靡不振。
据置业国际最新数据显示，今年5月末的深圳住宅成交均价已经回落到去年4月深圳楼价狂飙前的价格以下。
"现在观望的人多，进入这个市场的人少，所以还会下跌。政府要出手才可以遏制，9月份或许会好一点，政府不出手还是要跌。就是跌得快和慢的问题，快的话就早一点到底，如果慢一点的话就慢慢地到底。"中原地产集团主席施永青对此表示担忧。
广州炒客闻风"割肉出逃"，上海炒家尚游刃有余
深圳炒房客转眼之间从"富翁"变成了"负翁"，这一前车之鉴让广州的炒房客有些"闻风丧胆"。中原地产工作人员郭丽娜向理财周报记者透露，广州房市的投资炒家相对较少，只占市场的20%左右，同时，广州的炒家的操作手法也相对稳健一些。但据满堂红研究部经理向理财周报记者分析，在深圳众多炒家不断施永青圳众多炒家不断爆出"负资产"消息后，加之广州的一手房市场价格节节走低，广州的一些短炒客也终于按捺不住性子，开始降价转售。
4月份，除了越秀区环比出现4.4%的楼价升幅外(9098元/平方米)，其余各区二手楼均价皆出现环比下跌现象，从而拖累全市二手楼均价回调，维持近期振荡的价格走势，全市成交单价在7000元/平方米(含)以下的物业宗数比例从3月的57.3%增加至62.9%。
满堂红地产研究部经理周峰对理财周报记者分析，6月广州的一手楼市发展商对所开发的楼盘售价进行策略性调整，看到送装修、送管理费等作用不大，便直接将楼价下调一定幅度。按目前的情况看，同板块、同地段的一、二手楼价差距已从数月前的5500元/平方米缩窄到3000元/平方米左右，部分地段甚至只有2500元/平方米的价差，一、二手楼市场之间的竞争逐渐加剧。当两个市场的价差低于2000元/平方米时，二手楼因各项税费占房屋总价的比重较大，其价格优势便会荡然无存。买家若要在二手楼市选购物业，多会以中等价格或以下的物业作为首先考虑对象，从而造成大批高价物业无人问津。
满堂红研究部经理周峰认为，短线投资客秉承的投资理念是"快进快出"，一旦出现判断失误而高位套牢、且有其它投资热点出现时，他们通常会选择止损出货，以求保周峰保证资金周转顺畅，继而投放到其它领域内以弥补损失。
而曾在2005年一度成为炒房团追捧的上海楼市，在此轮炒房潮中则表现极为"低调"。"其实，上海的楼市除了成交量下跌外，价格一直跻于高位，在上海的中心城区，房价最近还涨了不少。"一位坚定捂盘的投资客向理财周报记者表示其观望的决心。
"上海目前的楼价虽然停滞不前，但也不会对目前市场上的炒房客带来太大的损失，所以，不会像深圳炒房客境遇那般的惨状。"理财周报记者从上海某银行房贷部门了解到，上海第一季度房贷的不良贷款率只有千分之七。
另据某银行工作人员向理财周报透露，上海炒房的最高峰是在2005年，而也在2005年上海市政府对这些炒房团进行了"清剿"，通过负差价税和控制性贷款，让多数炒房团知难而退，而目前上海的房贷利息也在8%左右，相比而言，上海苛刻的炒房环境让上海的"炒房事业"远没有深圳来得红火。因此这一轮下跌中，上海炒家尚游刃有余。(孙迎娣)
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