14年间，李思廉同富力地产一起从一个默默无闻的“小字辈”成长为如今地位显赫的“江湖大佬”。 本图及封面摄影 陈逸航

广州珠江新城。未来的新城市中心。

55层高的富力中心坐落于此。阳光普照，没有风的日子，这栋高楼银灰色钢架结构的外墙，反射出炫目的银色光，一下子就将自己与其它写字楼区分开来。

在这栋仿香港中环国际金融中心风格的建筑门口，富力地产(2777.HK)的招牌摆设——两尊镀金狮子永久性地展示着其动物界领袖雄性勃发、屹立不倒的姿态。

就在这里，富力总部占据了45-54层的10层空间。富力董事长李思廉的办公室，则占据了某层的一半面积。

负债未必是坏事

李思廉很少在公众面前露面，但他还是为公众熟知，这源于他特殊的身份——富力地产董事长，与总裁张力一起创办了如今地位显赫的富力地产。作为南派地产的代表之一，富力和李思廉在业内都有着大佬般的江湖地位。

1994年李思廉与搭档张力创建富力时，公司结构松散，业务也杂，科技、实业都做，甚至还经营过餐馆。“但有一点是我们一开始就很明确的，那就是一定要做地产。”李思廉说。

而一直坚持做地产的富力与众多房企不同的是，即便在各行各业都讲究专业分工的现在，富力似乎仍坚持上下流产业链“通吃”，有着自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理公司乃至门窗厂。

这很像多年前的碧桂园，当时为了控制成本，甚至连建房子的砖、黄沙等原料，杨国强都坚持自己生产，“肥水不流外人田”。富力未上市之前也甚少有外包业务，早年也一直坚持在竞争激烈的广州大本营市场发展，一定意义上而言，正是在广州市场的沉淀和积累，为其在扩张后期积累了充分的资金基础和量化生产经验。

李思廉说，从最初的改造厂房做中低档产品，到如今的中高档住宅和商业地产并驾齐驱，富力一直是一个“危险感”和“机遇感”都相当强的地产开发商。在地产行业高速发展的十几年中，富力获得了长足发展，项目纯利可达25%。

近两年来，富力的土地储备中，大约50%来自于收购兼并模式，相对其他疯狂高价圈地的房企而言，富力在土地储备方面是相对谨慎而缓慢的。但如今面对规模庞大的现金流行业现状，富力还是进入了高负债率的时期。

话题一下子转到了开发商较为敏感的资金链上，李思廉很淡定地喝了口水，“其实可以乐观一点看这件事，现在所有银行要贷款给房地产企业都要‘四证’，审批严格。如果能够从银行拿到钱出来，企业就会增加所谓的‘负债率’，不过这也代表一个企业有大量的施工面积，换个角度你可以理解为这个公司有着充足的开发能力和施工能力。”

“当然银行在这么严谨的条件下也愿意贷款给这样的企业，乐观一点就可以说这样的公司前景会很好。”李思廉说话语调平淡，很喜欢用反比和对比：“对一个企业，负债率低也并不一定就是好事。地产这个行业太复杂，它已经不可能单用一些很老的办法来看，比如以前付款分几年的，当然看上去负债率低。现在的付款经常都是三个月、半年就要完成，开发周期又很长，那么算账的时候土地只能按成本价算进去，这样资产是没办法增加的，所以负债率就高。”

李思廉认为，现在看见的富力高负债率是一种财务会计上的呈现，但在考察一个企业的时候，不能单纯用数字来衡量。他说富力的钱都放在了正规的财产土地里，按照政府法规，企业是不能压住土地不动的，“所以从另一个角度来看，(恰当的负债率)代表你这个企业更有动力，更有增长性。”

“还有一个重要原因，是新会计准则下可评估增值效应的是写字楼而非酒店，富力目前的资产表中有很多投资物业以成本价计算，并没有评估增值效应，这也导致富力的净资产没有体现真正价值。”李思廉说，银行在放贷的时候，也会对企业综合资产值和综合实力有一个大概的把握，从这一点看，富力是具有偿还实力的。

中国地产无霸主

2007年下半年，除了以天价1.8亿元拍下广州白云山风景保护区内的云祥路住宅地块之外，富力在大本营广州没有任何拿地记录。

李思廉不否认珠三角是富力一直想进入的区域。“说到底还是因为买不到嘛。买地嘛，要合适的价钱才能买，2007年下半年中国的地价突然之间猛涨，出现了地价带动楼价的连锁反应。不过地价、楼价无论怎么猛涨，终究是要有个承受度，它绝不是天然的而是连环的市场反应。”

在李思廉看来，目前高房价的市场格局的形成远不是老百姓想的那样——完全是由房地产公司一手造成，也不是所有楼盘都能暴力般增值，房价和地价的抬高是相互影响的结果。因而高房价时买地，会孕育较大的市场风险。再加上企业无论何时都要重视现金流，从一个企业团队长远发展的角度来考虑，富力不会为了土地储备而捂着房子不卖，或者购买价位不适合的地皮。

市场确实如李思廉所言，房地产商的某些购买行为和消费者无异，哄抢只会造成紧张气氛，进而导致价格的不理性。站在这个角度来说，地产商与房产消费者是相通的。但是，当两者间出现了绝对的优势者，那么这样的状态就会打破：“市场很复杂，但中国房地产市场没有霸主，霸主的说法是一个误会。包括富力也好，公认的万科也好，其实都是很小的个体。”

李思廉搬出一大推的具体数据来佐证即便是现在最大的房地产商万科，也未能占据整个市场份额的10%，这样也形成了房地产市场的势力相对均衡，因而也给了很多小房地产商的生存发展空间。

“虽然份额小，但只要你能把东西做好，还是能卖的。因为现在还有绝对的霸主，所有的调控政策都不致命。”如果将公司的市场份额放到全国来看，那就更加微小：“不到1%的企业，市场想杀你也不容易的，因为自己会想到很多谋生的手段；如果占有率是20%就麻烦了，动一动就做不了。”与业内普遍认为调控会让势单力薄的中小房企生存更加艰难不同，李思廉认为即便到现在，所有的调控政策都没有到可以致命的地步，即便是份额微乎其微的小房企。

“只要核心的竞争力——其实就是质量和价钱，质量OK，价格OK，你永远都能卖出去。你可以看到，到最后市场的赢家都是靠这最根本的两条，只要大家卖的产品不超出市场承受力，那么我们这个行业其实是一个可以稳步上涨的行业。”在李看来，年初万科掀起的“降价风暴”之所以能引起这么大的市场反响，其实靠的也是合适的价位和过硬的质量这两条基本的定律。

虽然在过去的2007年里，房地产市场变化很大，但2008年，富力仍然提出了做到240亿的销售目标，李坚信富力有能力去完成：“你可以这样看待我们，我们是一家成长了14年的公司，在2000年之后才比较出名，你看看我们所有的预测，从年头到年尾，其实我们从来没有错过的。”而李也曾在公开场合说过，2010年富力的目标是要实现500亿元人民币的销售目标。

除了对行情的准确直觉之外，李思廉这番话的底气还来自于富力强大的销售计划和销售能力。今年富力在广州市区的楼盘新货多以140平方米以上的大户型为主，因应市场有一定幅度的下调，但总价下降不明显，而在近郊的楼盘例如富力城、富力桃园等项目主推70/90的小户型，打出“首付20万轻松入住”的广告，迅速圈住观望中的首次置业人群。

而在2008年，富力的住宅产品结构正式走上了多元化路线，产品线涉及中高档住宅、服务式公寓、酒店公寓等众多类型，住宅发展路线以中高档为主，房价因应城市而有不同定价策略，例如重庆、西安等西部城市，定位于5000多元/平方米，成都、惠州、海南、太原等城市则开发中档产品线，6000多元/平方米；而在北京、天津、上海、广州等地，则主打高档产品，售价7000-10000元/平方米。

李思廉说，多元化的住宅产品线和灵活的定价策略，增加了富力地产的抗风险能力。早在今年一季度，富力就把41亿元的卖房收入装进了口袋。二、三季度富力在11个城市同时推出了10多个新盘，而在下半年，上海、成都、重庆、天津、惠州、海南等地的新项目也都会陆续启动，这些自然会为富力带来大笔的资金。