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北京楼市陷入“滞涨” |
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| 来源：中金在线 发布日期：2008-6-18 |
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北京楼市的传统旺季在今年并没有如期而至。3月份市场的小幅回暖昙花一现，也没有给4、5月份带来“阳春的温度”。北京房地产整体交投依然萎靡不振；伴随着成交量的大幅下滑，北京的房价环比也已呈现“滞涨”状态。
目前，北京房地产市场的各方都在观望，期待奥运会后市场走势能朝着有利于自己的方向发展。因此，开发商抱团取暖，虽然频频打出多种促销手段，但相对于高高在上的整体房价仅仅是“小恩小惠”；而多数有购买力的消费者则担心现在出手有可能“高位被套”，所以继续选择持币等待。
对于这种博弈，业内专家指出，奥运会本身对于城市房价影响十分有限，而决定北京后奥运时代房地产运行的关键因素，还是城市发展带来的房产供应，能否与有购买力的新增需求相匹配；在目前的货币政策下，人们的房产购买力显然已经不能支撑房价的新一轮大涨，而下跌的风险并非不存在；北京楼市的僵持局面将如何演化，仍然扑朔迷离。
商品住宅首现供大于求
2006年以来，代表市场需求的北京商品住宅销售量，一直高于代表供应的新开工面积、获取预售证项目面积等指标；而这也成为了支撑房价气势如虹上涨的“基本面”。但是，情况正在发生变化。
北京一家房地产咨询机构经理吴迪莱告诉记者，今年以来，北京不少新房项目的销售率很低，造成市场整体销售量下滑；因此，北京楼市在今年4月份出现了少见的“供大于求”的局面。
在北京西南二环边的广安门外大街上，近期有一处住宅项目的三期开盘；由于定价过高、销售低迷，因此，该项目除了推出通常的折扣优惠外，还为意向购房人提供“一对一”的置业咨询服务。
亚豪地产机构的统计数据显示，今年4、5两个月，北京市新增商品住宅供应面积为186.5万平方米；而销售量为170.7万平方米；其中，4月份商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量达24.8万平方米。
21世纪不动产分析师孟奇认为，4、5两个月之所以会出现供大于求的现象，主要是因为北京市场受观望心态、宏观政策等因素的影响，交易量大幅下降；与此同时，开发商面临着较大的资金压力，为了缓解资金压力加大了开盘入市的力度，此外，奥运因素也会导致开发商提前开盘入市；所以出现了供应量大增的现象。
北京市统计局公布的数据也印证了供大于求的现象。受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，新开工面积在上年持续下降的基础上，今年以来呈回升趋势。4月末，北京市商品房新开工面积790.5万平方米，同比增长36.8%。其中，住宅新开工面积为558.1万平方米，同比增长52.2%。
而商品房销售面积降幅扩大。1至4月，北京市商品房销售面积为261.3万平方米，比上年同期下降49.6%。其中，商品住宅销售面积为181.3万平方米，下降54%。
退房潮若隐若现
退房现象在房价快速上涨的2007年基本销声匿迹，但近期却开始显现。一位打算购买新房改善居住条件的买房人告诉记者，3月份，他在北京五棵松附近的一处新盘项目签下了1套住房，但1个月后便退了。“我买的时候房价是15500，而现在那个楼盘依然是这个价；感觉房价有可能降；而我现在有一套二手房住，装修也不错，所以就退了。”
一位手上握有6套住房的北京投资客对记者表示，当他看到那五棵松项目的开盘价时，便认为，那里的房价已经高估，所以不具有投资价值。
亚豪地产机构的统计数据显示，2008年5月，北京共有44个新盘项目放量入市，除7个新项目外均为老项目后期放量，新增供应6740套、87万平方米商品住宅，整体开盘均价为15628元/平方米，环比涨幅不到1%。二手房成交平均价格为9697元/平方米，环比涨幅仅为0.13%。
而4月份，北京新建住宅销售价格环比仅上涨0.2%，涨幅比上月回落0.9个百分点；其中，90平方米及以下的新建住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落1.3个百分点。
由于今年以来房价涨幅趋缓，3月份开始，新房二手房市场均出现“滞涨”，不少投资人和打算置业升级的人担心房价下跌，导致退房或退定现象日益突出。
据不完全统计，今年北京房地产市场在1至4月份间，新房销售月平均撤销次数约1000套以上。而1-4月，北京市销售商品住宅15217套，月均3800余套。由此计算，退房率可能高达20%以上。
市场人士介绍，目前北京四环以内区域的新房，虽然成交价格有微幅上扬，但成交量较之去年同期却有40%的跌幅，同时成交周期呈现延长态势；许多购房者认为后市不明，从而选择将已定的房源退回。而且，信贷方面执行力非常严格，也使得许多想购买第二套房产的人产生退意。
开发商身处两难
一位市场观察人士指出，北京的地产商目前正处于两难境地。在商品房市场上，开发商原本希望通过加速推盘配合优惠策略打开局面，但效果并不理想，因此不得不将项目延期；在土地市场上，由于供应放量价格下行，竞争日趋激烈。
“5月份，北京有很多项目拿到了预售许可证，但其中相当一部分没有按照相关政策按时开盘，而是往后延了。”吴迪莱说。对于一些项目延期开盘的原因，业内人士认为，这相当于开发商主动“限产保价”。由于近期市场冷清、人气不足，新项目开盘无疑是增加市场供应，对房价产生下行压力。
记者了解到，位于大兴的小户型项目蚂蚁工房的发证时间为5月14日，按北京市的销售管理办法规定，一个项目在拿到预售许可证三天内必须全部开盘销售。但一位售楼员明确告诉记者：“现在项目还在预约登记阶段。”至于何时开盘，她说：“可能是6月底或7月初。”
北京房地产交易管理网的数据显示，目前还有不少拿到预售许可证的项目成交量为零，对于这些项目，房地产公司的销售经理肖先生认为：“没开盘的可能性比较大，因为新盘推出，卖得再不好，也不会零成交。”
业内预计，6月份将有近期50个项目陆续入市销售，其中有不少项目是原定于5月前后推出但是由于种种原因推迟入市的楼盘。北京市房地产交易管理网的信息显示，5月1日至5月31日有54个项目获得预售许可证，如果这些项目延期到6月顺利开盘，预计在6月份将形成集中供应，但从目前的形势来看，开发商会不会继续延期，还很难说。
在土地市场上，开发商尽管资金链绷紧，但出于长远考虑，不得不继续拿地。据北京市土地整理储备中心最新数据统计，5月份，北京共成交8宗土地，成交土地面积79万平方米，规划建筑面积101万平方米，平均楼面价为3794元/平方米，其中住宅及含住宅性质用地成交5宗，成交土地面积57万平方米，规划建筑面积81万平方米。
环比4月，成交地块总数增长了14%、成交土地面积增长了31%，规划建筑面积增长了45%，不过楼面价则比今年1至4月3921元/平方米小幅下降3.2%。
亚豪机构副总经理王英男认为，5月份，北京土地交易的各项指标均呈现上扬态势，这表明，虽然北京楼市需求低迷、销售不畅，但开发商对在土地市场上的竞争依然激烈；特别是在对一些优质地块的争夺上表现得更为突出。
5月19日，三宗顺义区后沙峪镇住宅性质用地便受到了多家开发商的一致追捧；该三宗地块历经百余轮竞价，最终被中粮地产的子公司竞得，在竞价过程中，三宗地块的成交价平均抬升了159%。
北京楼市整体交投萎靡不振，房价环比也已呈现“滞涨”。很多消费者担心现在买房有可能“高位被套”，所以继续选择持币等待。
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