单方面调价属无效行为

　　“物业费的调整属于小区内的重要事项。”中华全国律师协会民事委员会委员宋安成认为，小区要调整物业管理费，必须要得到占建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意。物业公司和业主之间是一种合同关系，物业费的收费标准应该由双方协商而定，物业一方随便定价、提价，则属于单方面变更物业合同，其所做出的公示和决定也属于无效行为。

　　物业管理行业协会副秘书长许玉彪也表示，在政府部门的定价幅度内，应由业主委员会同所委托的物业管理单位共同对价格进行约定。物业公司面对困境自救的同时，也应该走合法正规的途径。

　　小区的保安保洁费开始涨价，从原来的每月6元调整至10元，而费用的上调完全由物业公司单方面拍板决定。近日，家住浦东新区博山公寓小区的细心业主发现，物业费缴费单上的数字在没有任何征兆的前提下，悄然上浮。没有征得业主大会同意，物业费上涨难道是由物业公司说了算？在业主提出质疑后，物业方面则以一纸公示希望息事宁人，经营上的入不敷出让物业只能寻求“自救”出路。业主发问：

　　收费上调物业说了算？

　　按照惯例，博山路12弄博山公寓小区的高层业主都是凭缴费单每半年缴纳一次物业费，除了每月每户6-10元不等的管理费之外，保安保洁费则为每月每户6元。

　　近日，上半年缴费单如期发放到了各家信箱中，业主张斶人发现，保洁保安费一项竟然发生了变动，每月费用从6元上调到了10元。张斶人告诉记者，自己是小区内的业主代表，从未收到任何关于调整物业费的意见征询单。而在涨价的同时，每幢高层内门岗的保安人数也从4人缩减到了2人。

　　在与物业公司方面多次提议后，一纸迟到的告示终于张贴出来。在小区公示栏内，记者看到，博山路11弄、12弄高层的保安和保洁费从2008年1月1日起，调价至每月每户10元，由房屋使用人支付，涨价并非随意行为，而是有政府部门的相关文件作为依据。而在11弄博南公寓的告示中，还特地附注了一行字——“抄报：浦东新区博南公寓业主委员会”。张斶人表示，物业的行为完全属于强势行为。物业叹苦经：

　　5幢高层年亏损近5万

　　“上调费用实在是无奈之举。”小区物业公司相关负责人告诉记者，博山公寓、博南公寓都属于老式小区，物业收费执行的是政府定价，在用工成本不断增加的同时，物业收费却一成不变。仅就博山公寓的5幢高层住宅楼而言，2007年全年支出费用近24万元，而收取的物业费加停车费和租金，收入只有不到19万元，年亏损近5万元。

　　该负责人表示，在入不敷出的情况下，物业公司一方面必须压缩人员，另一方面则是适当抬高价格，减少亏损。“调价并未超出政府定价范围。”她认为，按照相关规定，保安、保洁费每月每户分别为3-6元，而小区从3元调整至5元，并没有超出这一规定范围，而召开业主大会的结果必然让涨价提议夭折。

　　在小区的物业服务合同中，记者看到，其中明确将保安、保洁费分别约定在了3元。对此，物业公司表示，

　　此前并未意识到这一问题，之后已和业委会方面进行过必要的沟通。

　　安地桩锁，先付10元维修费

　　物业为治乱停车出新招 业主质疑“霸王收费”

　　物业为整治小区道路乱停车，在固定车位上统一安装地桩锁，每户除收取100元押金外，每月还须缴纳10元维修费。难道地桩锁每月都需要维修？近日，闵行区七莘路广海花园小区三期业主对物业如此“霸王收费”颇感不满，他们认为在地桩锁尚未损坏的前提下，预收维修费属不合理要求。

　　然而，物业对此却喊冤：在业委会未成立，无法动用维修资金的情况下，购买地桩锁的成本只能“羊毛出在羊身上”，加之正逢梅雨季节，地桩锁油漆易损坏，收取一定的养护费用并不为过。

　　安装地桩锁先付维修费

　　近日，业主程先生在出门时，看到楼道张贴的一则告示，意思是物业即将在三期地面停车位统一安装地桩锁，凡租用地面车位的业主须缴纳100元押金，此外每月还要支付10元维修费，希望业主予以配合。告示上的内容，让程先生颇感不解。

　　程先生告诉记者，小区地面固定车位每月收取150元停车费，再算上安装地桩锁的押金及维修费，这等于变相提高业主的停车费。“再说，地桩锁不可能每月都要维修，就算被损坏，需要多少维修费还要看实际损坏程度定价。”程先生认为，物业的做法不合理。

　　业主被迫“享受”新服务

　　近日，程先生前往小区物业管理处办理了地桩锁安装手续，在支付100元押金后，物业人员递给他一把地桩锁钥匙，另一把放在物业管理处。程先生表示，只有先付100元押金，物业才会将钥匙交给业主，否则地桩锁翘起，业主根本无法泊车。“为了停车，我只能被迫先付押金。”小区业主质疑，虽然三期目前尚未成立业委会，但物业公司在安装地桩锁之前并未征询过全体业主的意见。

　　带着业主的疑问，记者要求物业管理处人员出示征询表和唱票结果时，物业表示暂时无法找到，并解释此前已在每幢居民楼发放过征询表，但并没有业主向物业管理处表达过不想安装的意愿。

　　物业解释收费并不为过

　　物业表示，由于地面停车紧张局面凸显，时常有业主车位遭遇“鸠占鹊巢”的局面。为了整治乱停车，物业率先在三期地面车位统一安装地桩锁，以后还要在一、二期陆续安装。由于目前无法动用维修资金，购买一个地桩锁成本在200元左右，50个就要10000元左右，物业公司无法承担这笔费用。

　　收取100元押金，是防止业主损坏地桩锁，在没有出现损坏的情况下，待业主不租用地面车位，物业会如数奉还。加上现在正值梅雨季节，地桩锁油漆易被损坏，需要定期维修。锁头最多3年就要更换一批新的，所以收取一定维修费并不为过。

　　-律师观点：物业收费涉嫌“霸王条款”

　　中华全国律师协会民事委员会委员宋安成律师表示，小区物业规定收取地桩锁押金，其性质十分模糊。

　　此外，地桩锁的维修费应如实收取，小区业主每月缴纳150元停车费，其中已经包括车辆安全管理费用，物业公司对于维修费采取预收方式实际是利用其强势地位涉嫌制订“霸王条款”。小区在物业公司已经收取停车费的情况下，物业有义务保护业主车辆安全，如再额外收取费用，值得探讨。上海市各区关于停车收费以外的收费应在与业主协商一致的基础上进行，物业公司单方面采取强制收费涉嫌“霸王条款”。

　　另类草疯长小区变身“杂草园”

　　南汇区宣桥社区小区绿地变身“杂草园”，遍地青草在入夏后开始迅速疯长，一大片“草海”甚至已经有淹没膝盖的趋势。原来，小区种植的另类草皮，是专门供牛食用的草。“小区里简直是杂草丛生。”近日，家住宣桥社区的业主刘先生表示，小区绿地已经遍生杂草，一大片的草地，高高低低的，丝毫看不出任何修剪的痕迹。

　　他告诉记者，自己4岁的女儿喜欢在小区里到处玩耍，而原本可以戏耍的草地，长得有人的膝盖那么高，大人都不敢随意在上面走动。小区地处郊区，万一有虫或者蛇，藏在草丛里都很难被发现。“我们计划进行新一轮的修剪。”小区物业管理处有关负责人告诉记者，目前小区的绿化是由一家绿化公司负责管理，物业则对每次修剪时间进行记录，最近一次的修剪时间在上个月中旬。而对于青草疯长的原因，他表示，小区绿地种植的是一种给牛吃的草，这种草的特点就在于生命力顽强，短短几天时间就能节节蹿高。