“２００８博鳌房地产论坛”召开之际，记者调研海南房地产现状时发现，在广州、深圳、北京、上海等国内一线商品房价格下跌之时，海南房价却呈快速上涨态势，三亚市新建商品房均价已超过每平方米８４００元，海口市均价超过４５００元，距离上世纪９０年代初期海南房地产泡沫时的最高房价越来越近，老百姓对房价快速上涨的抱怨也越来越多。受多重因素影响，海南房价近期可能仍将继续上涨，房地产和谐发展问题应予以关注。

    海南房价快速上涨 百姓抱怨越来越多

    随着２００６年底处置海南积压房地产的税费优惠政策结束、２００７年处置积压房地产工作基本完成，以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。

    海南省价格监测中心今年４月上旬公布的监测情况显示，海口房产的建筑面积约占全省总量的７０％，海口房价新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格已分别达到４５４７元／平方米、５４３３元／平方米，距离１９９３年的历史最高价６０００元越来越近。国家统计局三亚调查队数据显示，今年１月三亚新建商品房均价已达８４１６．５６元／平方米。据了解，三亚市三亚湾的商品房“蓝色海岸”均价１２０００元／平方米；大东海的“半岛龙湾”均价１６０００元／平方米；亚龙湾的“亚龙湾会”均价１５０００元／平方米。海口市滨海大道的商品房“浪琴湾”均价１２０００元／平方米。在海口市区内滨河路１号新开盘的“圣来·领寓”商品楼，记者看到这仅仅是一栋单体建筑，没有小区配套，房型也不是南北通透型，起价却已在４９９８元／平方米。

            　
    面对快速上涨的房价，百姓的抱怨正越来越多。２００７年海口市城镇居民可支配收入为１２２８８．９６元，如按套均面积９０平方米、平均价格４５００元／平方米、户均３．４人计算，房价收入比为９．６９：１。２００７年三亚市城镇居民可支配收入为１１６４２元，如按房价８４００元／平方米计算，房价收入比为１９．１：１，均比世界银行认为合理的房价收入比５：１高出许多。

    张光海是海南鞍钢实业总公司的一名司机，孩子已上小学二年级，一家人月均收入低于４０００元，住在２０多平方米的集体宿舍，正准备买房。他说：“海口物价越来越贵，房价这么高，根本买不起嘛，贷款利息都付不起。”？海口白领阶层赵叶苹近日贷款２１万元买房，贷款１０年，月还贷２６００元，占月收入的一半以上。她说：“海口的衣食物价与北京、上海相当，贷款买房倍感还贷吃力。”三亚市民对房价的抱怨声也越来越大，认为房地产的发展与百姓的实际购买能力相背离。一位网民在“南海网”发帖说：“１５００元一个月的工资，在海口要３０年不吃不喝才能买一套房，比如一个人２５岁就开始工作，也要不吃不喝工作到５５岁才能买一套房，这种现象太不正常了。”

    海南房地产业高利润率将吸引更多投资

    海南省统计局的数据显示，１９９５年－２００６年，海南竣工房屋的造价成本为２０００元以下。２００７年建筑成本提高，例如处置积压房地产的税费优惠政策取消，土地、水泥、钢筋、玻璃、砖头、劳力等都在涨价，但造价成本不会超过２５００元／平方米，而房价格已超过４５００元／平方米，由此推算，海口房产的利润率已超过４０％，远远高于全社会的平均利润率。三亚市房价更高，利润率可想而知。如果政府调控不到位，将导致国内外趋利资本再次涌入海南，再度掀起新一轮炒房高潮。

    投资者一般认为，投资海南房产比一线城市风险要小。由于前几年海南房价出现滞涨，与内地一线房价相比，有一定的炒作空间，在国内一线房价纷纷下跌时，国内外投机资本或将流入海南炒作。

    事实上，外资在海南的动向值得关注。２００６年国家出台《规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，海南外资占房地产投资总额的比重迅速下降，由２００６年的１６．９７％（２２０６１３万元），降到２００７年的０．４％（９７１５万元），降幅巨大令人怀疑。记者调查发现，一些外商试图通过投资工业和农业的途径，绕道进入房地产业，一些港商为此提供过桥服务，直接兑换人民币进入岛内，因此外资占比究竟有多大，需要进一步调整统计口径。据省统计局的数据，今年一季度外资进入４７９１万元，占比０．６％，虽然总量不大，但与去年同期相比增幅较大，达１２２．８％。据了解，截至２００７年底，已有２００多家外资企业在三亚投资旅游房地产，全市已建成开业或在建的五星级酒店超过２０家。预计未来２－３年，外资房地产投资总额将超过１００亿元。

    多重利好因素支撑海南房价快速上涨 应谨防炒作

    房地产再度成为海南经济支柱的迹象日趋明显。今年一季度，房地产投资额占全社会固定资产投资的比重为３２．１６％，成为拉动一季度经济增长的重要力量，又呈现上世纪九十年代初期一枝独秀的局面。

    从宏观环境看，海南的实体经济已经进入加速发展的轨道，对房地产起到了很大的支撑作用。海南金融环境持续改善，上世纪形成的金融高风险区的“帽子”，已因处置积压房地产完毕而被摘掉。另外，海南生态省和环保的概念越来越吸引人。三亚房地产协会最新统计数据显示，２００７年已经有多达２７个国家和地区的人到三亚购房，这一数字比两年前几乎翻了一番。排在前五位的是美国、俄罗斯、加拿大、德国和瑞典。海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为：“目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。”

    岛内政策利好不断，也是吸引购房者的重要动力。海南继洋浦成为保税港区之后，以“免签证、零关税、放航权”为内涵的“国际旅游岛”发展战略，近期获得国务院同意，其目标是到２０１３年，入境游客人数达到１５０万人次、旅游外汇收入达到１０亿美元。到２０２０年，入境旅游人数达到５００万人次、旅游外汇收入超过３５亿美元。此外，以“公路铁路两用通道”为标志的琼州海峡跨海通道工程，勘查、论证和研究工作正在积极推进；海南东环高速铁路正在建设当中。这些大型项目都将促进海南旅游房地产的发展。未来海南一旦获批成为自由贸易区，房地产将向全世界开放。自由贸易区建设，将加速新时代的移民，直接带动了现代服务业的发展，改善经济结构，间接影响金融、保险、通讯、医疗、农业、环保、印刷等５８个部门，覆盖海南省从传统服务业到现代服务业的所有行业和门类。

    从楼市本身发展来看，目前岛内房价已失去存量房和税费优惠的制约。海南从１９９９年７月开始处置积压房地产，截止到２００７年底，处置闲置建设用地２．３４万公顷，占闲置总量的９８．１％；批准复工建设的停缓建工程项目面积１６０８万平方米，涉及原规划报建面积的９８．６％；销售或出租原空置商品房４４５万平方米，占积压总量的９７．６％，处置积压房地产工作基本完成。在处置之初的几年，因为大量存量房上市、岛内购买力较弱、政府给予开发商税费优惠等原因，房价涨幅一直低于全国平均水平。从２００４年以来，房屋销售面积超过竣工面积，房地产市场由复苏阶段进入旺盛阶段。

    由于缺少存量房制约，开发商能够坐地起价，房价炒作之风渐盛。据海南省统计局公布的数据，２００６年全省尚有空置房面积６８．８万平方米，２００７年房屋竣工面积２１５．４２万平方米，销售面积３０２．７７万平方米，不仅消化了空置房，还使房屋预售面积增加了１８．５５万平方米。专家指出，在成熟的市场国家，存量市场对增量市场有着价格平衡与制约作用，一般比值在１０％－１５％左右，而我国目前各主要城市均不足住房总量的１％，这是“炒房团”得以兴风作浪的重要原因。

    目前，从全国看，海南房产已再度成为稀缺资源，具备快速上涨的动力。需要有力的政策及时进行调控，以确保海南房地产健康和谐发展。