核心提示

　　经历了1993年第一轮宏观调控的低潮后，1998年房改带来了地产行业的繁荣，也让土地+资金的模式被奉为行业圭臬，10年间造就无数依靠土地升值和房价自然上涨获取暴利的地产商，行业投机盛行。

　　然而此轮始自2004年的宏观调控，却已经和正在击碎这种模式，新一轮行业调整到来，地产商面临10年来最大的困难，迫使部分人寻求真正的经商之道———或者像万科“快速开发快速销售，持续增长”，或者像恒隆和华人置业“租金收益为王”，甚至或者像碧桂园分散资金投资其他行业。

　　“最大地主”悄然转型

　　2007年内地首富、碧桂园大股东杨国强父女近日新闻不断。先是传闻其要私人收购TVB，后又祭出“参建保障性住房”大旗。联系到不久前杨国强委托其女婿收购云南一煤矿的消息，业内分析，杨氏企业正在走向多元化发展。

　　与此同时，去年刚刚赴港上市的碧桂园股价一路下滑，较招股价跌去40%；在广东、沈阳等地，碧桂园加速低价推盘，以期回笼资金。

　　碧桂园是地产行业的一个代表和缩影。自去年11月以来，内地楼市进入了长达8个月的观望期，成交量萎缩，资金链紧绷成为地产商们的心头之痛；今年以来，A股和港股地产公司股价一路走低，房地产行业指数跌幅超过50%，有些个股的跌幅甚至超过70%。

　　但这似乎还未到底。在国泰君安证券研究所近日对135位机构投资者的调查中，没有一位认为下半年的房地产行业会恢复景气。

　　“碧桂园调整自身的产业结构，显然不会是单一现象，它只是反应比较快而已。”安邦研究集团高级分析师贺军认为，地产行业新一轮调整已经到来，而且这个周期还相当漫长。6月底的博鳌论坛上，地产商们达成共识：此轮周期将可能持续2、3年。

　　土地溢价：暴利之源

　　此轮周期之前，房地产业被看做暴利行业的典型代表。

　　10年前，低价获得一块协议出让土地，然后抵押土地向银行贷款，再通过建筑商垫付工程款，预售以获得流转资金，地产商就可坐享收益。

　　4年前，土地协议出让取消，“国六条”要求地产开发项目自有资金不低于35%，但在去年央行一份报告中，这一比例实际仅为20%—25%。

　　“土地溢价带来的红利，是房地产暴利的真正来源。”铅笔经济研究社理事长冀志罡认为，所谓房地产的暴利并非来自盖房和卖房；此外，预售融资是开发商的主要财务杠杆，加上银行贷款，开发商得以成倍放大投资回报。在房价持续上涨的过程中，地产商无需考虑商业盈利模式，仅靠土地升值和房价自然上涨就能获利。

　　“反映到证券市场，出于对中国内地城市化和房地产市场长期看好，不管内地还是海外，各大分析机构及投资者均将企业拥有的土地储备量作为估值的关键指标。”多位地产分析师对记者表示，为此开发商会不惜代价去拿地，做大上市题材。

　　碧桂园就是其中的典型。杨国强曾透露，碧桂园土地成本只占房屋售价的10%以内。去年，碧桂园凭借4000余万平方米的廉价土地储备获得香港资本市场认可，大股东杨惠妍一举成为中国内地首富。

　　　　“土储型”地产商失宠

　　然而仅半年后，同样拥有大规模土地储备的恒大地产，却折戟沉沙，梦断香港。

　　今年3月20日晚，恒大地产发布公告，宣布中止上市计划。这一天，本是恒大地产IPO计划中结束招股、公布定价的日子。

　　风向的转变来自中国政府的宏观调控。去年9月，央行出台“二套房贷”政策，提高第二套房贷款首付比例和利率，同时宣布紧缩银根，减少房地产开发贷款。

　　“这等于卡住开发商的脖子，”业内人士表示，这是自2004年取消协议出让土地以来最为严厉的调控手段。一时间，投资客离场，购房人步入观望。

　　“土地储备本来是恒大上市资本，现在却成烫手山芋，因为没有资金进行后续开发，只会占用资金，”知情人士透露。资金紧张又加销售乏力，许家印于近日不惜稀释自己的股份，宣布增资扩股来保持恒大的“核心竞争力”。

　　恒大IPO未果，成为地产行业集体资金链危机的导火索，投资者纷纷抛售地产股。一香港证券分析师表示，目前投资者已不会过多考虑行业的估值水平，尤其是那些握有大量土地储备的内地发展商，他们面临政策及资金风险。

　　“土地红利”的破产

　　“存量的廉价土地储备将是房地产企业暴利的最后晚餐，”2006年中，中金公司的一份研究报告指出，未来地产企业盈利增长将主要来自于销售面积增加和成本控制。

　　但多数地产公司并没有注意到这一预警，在2007年，出于对未来房价的乐观预期，多家公司高价将多幅地块收入囊中。

　　但在宏观调控下，楼市观望气氛及降价风潮至今未息，数据显示，目前深圳房价已下跌至去年年初水平，北京、上海等地也出现不同程度下跌。今年以来，包括保利、碧桂园在内的地产商均大量推出低价房。

　　同时，地产商销货不力，高华证券报告显示，今年前5月，多数地产公司只完成全年销售额的20%—30%多。

　　“房子越来越不好卖，”地产商们忽然意识到，房价并不是一直上涨，拿下土地也并不一定可以赚钱。失去银行抵押贷款和“预售款”这些重要的财务杠杆，他们无法再依靠原有模式获利。

　　又是万科，首先意识到高价地的风险并快速出手。5月16日，粤宏远A发布公告称，公司下属全资子公司宏远地产将以500万的价格，接手万科子公司在东莞水濂中心路项目50%股权，该地块曾是万科去年拿下的东莞地王；紧接着，上海普陀长风生态商务区4号东南地块遭遇开发商退地；近日，浙江绿城也传出欲转让新江湾城D1地块部分股权，该地块是去年上海公开出让的几块高价地之一。

　　颠覆“囤地”模式

　　在上月中旬举办的博鳌地产论坛上，到场开发商谈得最多的是“盈利模式”。

　　对此万科董事长王石曾公开表示，万科只专注于住宅地产。

　　许多致力于公司长期发展的地产商如保利、富力等，也早开始考虑商业模式、盈利能力和资金风险问题。但他们的面目，似乎还不像万科那样清晰。

　　万科在20多年的发展积累中，已形成独特的持续增长能力。王石总结为万科“不圈地、不捂盘”。

　　无独有偶，去年底在美国纽交所上市的鑫苑置业，也奉行快速开发模式，“鑫苑没有土地储备，我们是‘零库存’，拿了土地就开发。”鑫苑董事长张勇表示，正是这种模式获得了欧美投资人的认可。

　　“以土地储备量衡量地产企业发展前景的观念已经过时了。”恒隆地产董事长陈启宗则提出另一种模式：依靠稳定的租金收益的恒隆模式，仅凭借港汇广场、恒隆广场两处商业地产，恒隆去年在上海收租高达6.7亿港元。

　　张勇认为，随着调控力度的加大，“捂地”行为被严格控制，房地产企业将通过生产运营来获得利润，房地产行业的真正竞争才刚刚开始。(记者 张晓玲)