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供应大增成交低量 广州楼市"望"市方向不明 |
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| 来源：中金在线 发布日期：2008-7-7 |
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"其实最近一年来广州楼市一直没有变，都是'旺'市。只不过之前是真正的旺，而现在是观望的'望'。"一位地产业内人士调侃地对记者说。这位业内人士所言不虚，2008年上半年广州楼市的确是名副其实的"望"市。
楼市双面数据
从官方统计数据显示，经历过2007年的暴涨之后，2008年上半年广州楼市"滞胀"现象明显：楼价在一定程度回调后，止跌回稳，但成交量继续萎靡。
国家发展改革委、国家统计局6月13日发布最新统计数据，在经历一段时间的下跌之后，从今年3月份广州房价出现回升，除了新建住房的价格上涨，二手住房价格指数也同比上涨。继4月份一手房价环比略有下跌后，5月份广州房价再次回升，数据显示，5月份广州一手住宅同比上涨1.3%，环比上涨0.2%，90平方米住房价格指数不变。而二手房同比上涨3.2%，环比下降0.2%.
广州房管局公布的4月份数据更令人惊讶：4月广州新房均价狂涨至10997元/平方米，至此，广州房价在万元以下连续三个月后，又重新破万。然而，4月份一手住宅成交面积为39.99万平方米，同比2007年4月下降43.6%。
但从民间反馈回来的数据却是另外一个场景。
广州的珠江新城去年住宅最高价位涨到25000-30000元/平米，而现在最低的价位已经下降到16000-18000元/平米，如保利心语、汇峰苑等，降幅高达30%以上；万科的金色家园开盘价超过25000元/平米，现在只有18000元/平米不到，降幅也高达30%；中海金沙湾和御景半岛楼价由12000-13000元降至7000-8000元，降幅也都在30%以上；花都、从化一些远郊楼盘楼价由过万元降至4000-5000元，降幅高达40%-50%。
与去年上半年相同的是，不少开发商仍在"捂盘"，而捂盘的性质却截然相反。去年开发商捂盘是为了能卖到更高的价格，而现在开发商捂盘是害怕一旦开盘销售价格确定不好，开盘滞销，将来再调低价格则会将整个楼盘销售陷入死胡同。但开发商又不敢一次性将价格打到最低，仍对今后广州楼价抱有幻想。
供应量暴增
但是事实却不容开发商乐观，下半年预期的供应量无疑给开发商再次施加压力。
阳光家缘的数据显示，目前广州一手住房供应量维持在3万套左右。据悉，由于过去两年广州土地供应量较大，而根据施工进度，多数项目将于下半年推出市场。特别是经济适用房、限价房等大量中小户型将于年底前推售。有不完全统计显示，仅仅在7月，就有21个楼盘推新货。尽管目前多个盘都未对外透露开盘价，但预计开发商的定价都将趋于保守。
经纬地产日前公布了其统计结果，称未来半年中，广州一手住房供应量将达到5.5万套，是现在的近两倍。
合富辉煌市场研究部发布《2007年广州土地市场分析和2008年展望》报告称，目前开发商手上的土地足够广州3年的住宅供应，楼市步入拿地低潮。
报告指出，据广州市国土房管局公布的截至2007年8月的统计数据，目前开发企业手中未完成对外销售的商品住宅用地有11.8平方公里，其中已动工建设有4.27平方公里，正在办理各类行政审批手续有3.8平方公里，涉嫌闲置的土地有3.73平方公里。如果加上去年9月至今出让的土地，目前在开发商手中可用于商品住宅开发的土地超过12平方公里，足够供应广州市3年的商品住宅开发。
土地储备量的大增，促使广州楼市步入拿地低潮。如2007年12月至2008年2月四次出让的商品住宅用地大部分以底价和接近底价的价位成交，其中一块地甚至流拍，显示开发商经过上一轮地王争夺战之后，开始步入拿地低潮。政府若再大量出让土地，需要谨慎考虑。也因为此，2008年2月3日广州市政府公布2008年住房建设计划，修改了原"穗七条"三年内每年供地5平方公里的承诺，提出了"根据市场需求，交易量，交易价格等房地产市场运行情况，规范、合理、有序地实施商品住宅用地供应"的正确思路，2008年商品住宅用地将在2.5-4平方公里(建筑面积750-1000万平方米)范围内弹性供应。实际上，广州市自从今年2月以来就没有向市场推出像样的土地，唯一的7月1日土地拍卖会推出的三块地中还有两个存在瑕疵的烂尾楼，面积也非常小。
方向之争
面对楼价下滑和今后供应量的大幅度飙升，地产业内对今后广州楼价的走势却仍然存在分歧。
"今年前三个月广州房地产开发投资达到137.22亿元，增幅高达23.9%。很多楼盘的销售要到明年才正式开始，所以广州楼价继续下跌，甚至暴跌的可能性非常大。"一位地产业内人士语气坚定地说道。
"开发商的资金链现在已经紧的不能再紧了。我手头就有几个房地产开发商准备转让手中的项目。都是最近一个月的。"一位从事地产投资的公司老总说道。
但广州市社科院数量经济研究所副所长欧江波则表示，目前广州房地产价格经过调整基本回到低位，个别大幅降价只是开发商急于回笼资金，而房地产行业基本健康，短期内房地产行业不会崩盘。同时，欧江波预测，随着宏观经济转暖，从去年开始的半年多时间盘整累积了大量的正常购房需求，将会令房地产业迅即回复、反弹。
合富辉煌首席分析师黎文江认为，广州楼市万元区域正在缩小，白云大道板块已经降到七八千元/平方米，金沙洲也在万元以下，目前只有天河、越秀、荔湾和海珠区个别楼盘坚守万元以上，虽然开发商在目前观望情绪下再次降价试探市场，但如果反应不热烈，也不会再有动作，除非开发商确实资金很紧张需要抛售。
"土地供应量虽然大，但大部分都是在郊区。真正的市中心，有地段优势的项目在未来几年仍然是紧俏货！所以房价调整只会在一些周边区域。"广州某知名房地产开发商老总向记者介绍说。
数据也显示，2007年广州市外围萝岗、番禺、花都、南沙四区土地成交活跃，合计占全市总量的83%。其中位于广州最东部新成立的萝岗区成交208万平方米，就占全市总量的45%。(记者 王成盛)
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