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　　2008年已经过去大半，它注定要成为中国房地产市场很囧的一年。

　　其实从2005年房地产市场的升温到2007年房地产"地王"频出，这个行以盛极而落的端倪已经初显：2007年，全国各大城市的房地产市场携万亿资金冲高。房价高企，低价高企，热钱流入，通宵排号……种种迹象都给这个冲高的过程增添了丰富的注脚。很多中国老百姓就在去年花了这辈子最大的一笔钱，买房。甚至同样有很多老百姓为想花这笔钱没花出去而后悔。

　　于此同时，这个行业更是遭遇到前所未有的关注与指责，上至中央政府，中有专家学者，下至黎民百姓，可谓人声鼎沸。

　　措施是多样的，目的只有一个：调控，调控，还是调控。

　　从宏观到微观，从中央到地方，各个部门都在试图调整与把控这个一飞冲天的房产巨龙。按头按不住，就拽尾。拽尾拽不住，就拦腰。这个不听话的巨龙，有时候又像个不听话的孩子。大家想控制他，但他却很容易失控。搞来搞去，把大家都搞得很囧。

　　政府很囧，因为必须面对房产市场的冷暖交替。冷了要给他盖被子加衣服，热了要给他扇扇子。银行很囧，一方面要完成贷款任务，才有钱赚。一方面又担心贷款多了，收不回来。开发商很囧，因为前两年卖房子卖疯了，今年卖不出房子也差不多要疯了。购房者面对起起落落的房价，也无法达到上上下下的享受境界。

　　我们如同焦虑的家长一样，眼看着自己养大的这个孩子步入青春期，小时候的活泼可爱还记忆犹新，但现在他已经有了自己的想法，不但有点离经叛道，甚至还有点玩世不恭。只要是大人说的，他就逆反，偏不按你想的去做。只要是大人愿意看到的，他就反其道而行。

　　孩子的青春期让大人提前进入了更年期，双方都在体验成长的烦恼。

　　没有办法，还是只有调控。用时间，用对策，用空间，磨掉这个孩子尖锐的棱角，平息这个孩子狂野的内心，纠正这个孩子逆反的行为。

　　谁让他是家里的顶梁柱呢！

　　囧是一种说不出的郁闷，不但说不出，连智能ABC都打不出。

　　2008年，成都楼市很囧很烦恼。

　　政府之囧：是我给你自由过了火

　　作为家长,最想看到的是儿女成才,事业有成。邻家有女初长成,但转过头看自己的儿子,却沉迷游戏,交友不良少年,不安心学习,肯定气就不打一处来。要管好这个孩子,首先得在宏观上想办法。

　　磨资金

　　收缩银根调思路

　　俗话说:"男人有钱就变坏。"对房产这个处于青春期的孩子来说,同样适用。

　　"孩子有钱也要变坏。"零花钱是家长给的,少了会不够用,多了又会乱用。怎样让孩子把每一分钱用到刀刃上,不让孩子成为金钱的奴隶,这又得考验家长的管理技巧了。

　　2007年,这孩子显然成了班上的大款,兜里不知哪来那么多零花钱,也不知道是爷爷还是奶奶给的。又是乱买零食,又是乱请客,买运动装一定要耐克靠背,过生日一定要去KTV,还经常跟班上最有钱的同学攀比,你买一个400元的生日蛋糕,我就要买一个600元的。搞得老师很被动,只得向家长反映。

　　政府出手了!

　　为切实解决灾后居民安居置业的实际困难,促进房地产业恢复发展,成都市人民政府办公厅于6月正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,其中涉及居民购房补贴、鼓励企业恢复生产等多个领域。据了解,《意见》从2008年6月15日起至2009年12月31日,在成都市五城区(含高新区)范围内执行。

　　日前,西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》,对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。《意见》规定,从2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额分等级给予补贴。

　　在此之前,至少已有长沙、成都、北京、厦门等相继出台了促进当地房地产发展或加大对保障性住房和政策性住房支持力度的政策。9月2日,河南省政府也发布了类似政策

　　家长想了半天,首先从增值税上开刀。你不是零花钱多吗,好,先加收你的税。

　　2007年1月16日,国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,根据《条例》及有关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税,税率为30%-60%不等。

　　当然,一开始,这孩子还觉得收税有什么了不起的,大不了你家长多拿点回去。甚至,他还把这个当成好消息:家长多拿了回去,那我就该有更多的零花钱。

　　家长一看,那还了得。这样你都可以反过来理解!

　　于是,2007年一年内6次加息,十次上调存款准备金率。直接减少零花钱。你不是有钱就想乱花吗,每次都减少一点,既不一下子断完,但又让你看到家长管教的趋势和决心。

　　再后来,央行、银监会在2007年9月27日共同发布通知,要求严格住房消费贷款管理。通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　如果说此前的加税、调息都还引不起警觉的话,提高第二套住房的贷款比例与利率便成为了收紧资金的有效杀手锏。

　　一次次的夹磨,终于让这个调皮放任的孩子不得不正视自己手中的钱:每次好像都降得不多啊,但累积起来的效果却又如此显著。

　　资金收紧后,孩子乱花钱的习惯终于得到了纠正。学会算账,学会理财,关键是孩子学会了用理性的消费观来看待问题,这不得不归功于家长的打磨功夫。

　　磨时间

　　5年调控初显效

　　对待处于躁动与叛逆的孩子,简单粗暴的方法必定行不通。而急于求成的心态也会遭遇到强大的阻力。对家长而言,孩子的叛逆决非朝夕之间形成的,所以要纠正也需要最有力的武器--时间。

　　事实上,作为政府在前几年就开始意识到这个问题。

　　2003年,为抑制房地产过热,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,加强房地产信贷,不再执行优惠住房利率规定。接下来2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度,提高拿地"门槛",严禁非法压低地价招商,征收房产税,上调存款准备金率。

　　2005年,调控政策进一步深入,3月26日,国务院办公厅针对房价上涨过快的现象下发《关于切实稳定住房价格的通知》,提出八点要求。紧接着在4月27日,政府提出加强房地产市场引导和调控的八项措施,把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务。5月11日,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。05年的这些政策为后续的具体措施的出台提供了基础。

　　三年时间的温和调控,尽管也有一定效果,但并未从根本上解决问题。家长看着自己的孩子越来越野,越来越管不住,心里自然不是滋味。听任孩子离自己的目标远去,最终会毁了孩子的一生。所以家长在多方打听与咨询后,才在2006年到2008年间不间断地拿出了系列更加强硬的整治手段。从资金到政策,从舆论到市场,效果终于显现。

　　5年时间的打磨,家长的确也筋疲力尽,孩子现在也听话多了。

　　也许成长与成熟就是这样一个不断受夹磨的过程,对家长与孩子双方都是一种考验。就为了让青春期的孩子早点懂事,家长需要付出大量的心血与时间。而即使在今天,这个孩子仍然会不时让家长感到紧张。很囧很烦恼的状态,也许还会继续伴随家长相当长一段时间。

　　所有的孩子都曾埋怨家长的絮絮叨叨,觉得家长很囧,自己很酷。但所有的孩子最终会理解家长的良苦用心。

　　如果家长不囧,最后孩子真的会很酷。

　　残酷的酷。

　　政府出手了!

　　为切实解决灾后居民安居置业的实际困难,促进房地产业恢复发展,成都市人民政府办公厅于6月正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,其中涉及居民购房补贴、鼓励企业恢复生产等多个领域。据了解,《意见》从2008年6月15日起至2009年12月31日,在成都市五城区(含高新区)范围内执行。

　　日前,西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》,对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。《意见》规定,从2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额分等级给予补贴。

　　在此之前,至少已有长沙、成都、北京、厦门等相继出台了促进当地房地产发展或加大对保障性住房和政策性住房支持力度的政策。9月2日,河南省政府也发布了类似政策

　　"想不到啊,从2002年以来一直到2007年,成都的楼市环境都是顺风顺水,楼市的冷空气来得太突然。"如今的开发商心态和股民有几分相似,从6000点等到5000点,再从5000点观望到4000点,再到现在的2000多点,因为"错过"陷入到无尽的悔恨之中,更为雪上加霜的是"错过"的并非赚钱的机会,而是脱身的时机。

　　开发商之囧：我承认都是盲目惹的祸

　　"想不到啊,从2002年以来一直到2007年,成都的楼市环境都是顺风顺水,楼市的冷空气来得太突然。"如今的开发商心态和股民有几分相似,从6000点等到5000点,再从5000点观望到4000点,再到现在的2000多点,因为"错过"陷入到无尽的悔恨之中,更为雪上加霜的是"错过"的并非赚钱的机会,而是脱身的时机。

　　错过拿地

　　高位入手苦不堪言

　　今年3月份,一条关于广州云星地产撤出成都的消息不胫而走,更令人关注的是新华公园对面的土地也将打包转让,虽然事后公司相关人士出来辟谣表示将继续留在成都做开发,但是之后关于他们将把土地变卖套现的消息就没有停过。2007年6月15日,广州云星拿下该地块付出的代价是1290万元/亩。有一家上市公司的开发商曾表示,其助理也得到过相关的土地转让的请求,但是他在看了价格之后摇了摇头:"以现在的市场看风险太大了。"

　　其实错过拿地绝佳时机,赶在去年高点入货的开发商远不止云星一家,包括一本土开发商更是在去年拿了10余宗土地,成为去年的本土狠角,今年也同样受到大家的关注。与云星类似,直到今天卖地的传闻都没有停止过,虽然开发商一再否定这样的说法,但是外界仍然为这家同行捏了一把汗。有一位开发商这样评价前者的行为:"卖还是没卖的确不好说,没有卖的可能性也非常之大,因为根本就不会有人接手,甚至打折出售都不会有人问津。"他还给记者讲述了一个同行的笑话:"有一个企业在去年的时候希望把土地出售,当时有一家公司出价而且数字非常可观,临交易前卖家变卦了,觉得地价还会涨,取消了交易,不曾想楼市一下就遇到调整期,现在把价格定成去年的一半都还没有人接手,至今后悔不已。"

　　囧态解析:

　　星彦地产成都公司总经理张猛认为,成都开发商之所以会对调整期感到措手不及还是因为缺乏经验。"为什么万科会在今年迅速做出反应,采取相应的策略,因为在沿海尤其是像深圳,98、99年的调整期他们是经历过的,所以应急的方案很快就出来了。"按照西方经验,房地产的周期应该是8年,八年后会出现一个坎儿。在中国,从1992年的出现泡沫到1998年开始调整,1999年回暖;2000年到2007年经历了一个楼市的高峰期,2008年又出现调整--"无论政策因素也罢,市场因素也罢,其实中国楼市的周期也差不多是8年,各个开发商应该了解这样的背景,但是去年楼市的表象给了他们更多盲目乐观的理由。"

　　张猛认为相对于这个过程中其它的机会错失,错过拿地的好时机算是最大的失算之一,如果是错误判断市场在高位拿地,那么这样一个失误带来的杀伤力足以"致命"。"这就像一手房和二手房的关系一样,新推的地块都很便宜,二手的地自然也不好转让。"动辄上亿的资金投入在直亏50%甚至更多的情况下,开发商的元气也遭到大大的损伤。

　　错过开盘

　　高位惜售悔不当初

　　错过拿地的好时机,因为盲目乐观所致,错过开盘的好时机同样是这样的乐观情绪所致。回头看当年的捂盘惜售,又成为今天楼市的一个笑话。2007年龙湖三千里开盘热卖给了很多开发商信心,同区域内在这之后仍然按兵不动,理由很简单:"万科的金域蓝湾还没有开盘,待到他们开盘,这个区域的价值才会得到完全的体现。"他们言下的"价值"一说,其实是对价格寄予的厚望。更有传闻说区域内一外来开发商不仅不推盘,还把原有的房源捂起来等待抬价,甚至为此把售楼部都关了。但是待到万科金域蓝湾开盘,留给该区域其它开发商的机会也不多,因为两个月之后,新政下的观望情绪就开始显现,甚至团购等形式的促销都无法挽回错过的黄金时期。面对错过开盘的好时机,有开发商仍然嘴硬:"是该早一点推出来,但是我们希望用充足的时间把楼盘的景观做够,也是把品质放在第一位。"有的开发商则没有这么含蓄直言不讳:"我们具备了拿预售证的条件,就是没拿啊。"一声叹息之后是"肠子都悔青了。"

　　成都相关媒体不完全统计,从三环路到终点广场,天府大道沿线两侧共有32个在售楼盘,其中23个楼盘都在卖准现房或现房,包括华敏·世家花园、每日汇城、盛南领地、育才竹岛、齐盛艺境、大城际、棕榈南岸、城南名著、心怡紫晶城等。 为什么现在有这么多楼盘在卖准现房或现房呢?表面上看,是楼盘滞销所致,究其深层次原因,则是开发商捂盘涨价过高使然。

　　面对开盘的问题,很多开发商还在后怕:"幸好我们当时推了大部分房源,现在只剩下零星的尾盘了。"

　　错过降价

　　高价独守一错再错

　　有时候我们说是一步走错,步步走错,这是一个连锁反应。如果说前面拿地和开盘机会的错失是把赚钱的机会葬送了,那么错过降价的良机则是完完全全丧失了在调整期内挣扎的机会。张猛在大赞万科策略对路的同时,认为本土开发商蓝光的反应是最为迅速的,"它反映出来的是一个企业的管理能力,对大势的把握以及眼光。"他认为先降价总是比后降价更好:"作为最初的降价楼盘能够吸引一拨购房者,而且进退自如,可攻可守,后降价就错过了这部分购房者,而且有可能降价的幅度更大都不会有人响应。"

　　位于城东三环边的一个楼盘就是典型的例子,当周边的楼盘价格都缩水到5000元/平方米的水平线上时,唯独他们还坚守在6000元/平方米的价格水平,导致的结果就是"卖不动。"降价快慢考验的是对市场现状做出的反应速度,但是有开发商也表示自己确有难言之隐:"很多时候是集团说了算。"还有开发商表示自己在市场调整的初期就意识到了要立刻降价积极应对,但是无奈"三个股东要坐下来谈,共同做决定。"这么一个过程就把降价的最佳时机错过了。

　　囧态解析

　　走过,路过,不能错过。但是我们的开发商在一年多的时间里却经历了三次"错过",张猛提醒这些开发商不能总沉浸在无尽的后悔当中,因为迅速对下一阶段的楼市做出判断,方能弥补前面的失误,否则一再错过到了最后就只能是无言的结局。"现在的土地市场价格较之去年回调了不少,已经是一个理性的水平,环比是非常便宜的,而且楼市长远看仍然是利好的,所以现在拿地应该是不错的机会。"他认为在正确的时候拿地能够弥补拿到高价地的损失;"这些公司必须有一个测算,手上的地是转出去好还是做了项目再卖好,怎么样才能维持企业的正常运转,这是最重要的。"他认为壮士断腕的时候一定要果断,"该让利的时候一定要让利。"

　　张猛表示,在这个时候尤其是已经错过了前三次机会的开发商有两条极端的道路可选:一条路就是彻底的退出楼市,不再涉足房地产;另一条路就是做一个"朱坚强",因为楼市也是一个市场,具备不可捉摸的因素,挺过去也许真的是一片艳阳天,这样的可能不能完全排除。其实很多开发商也承认现在是一个可进可退的时候,还没有到无从选择的时候,刚性需求在回到这个市场的过程中,及早地做出决定是他们在上一轮决策中吸取的最大教训。

　　开发商变招了!

　　降低销售目标:在三季度即将结束之际,面临人气冷淡、成交乏力的市场,包括远洋地产、雅居乐地产、合景泰富、上海复地等开发商,已经明确表示将下调今年的销售目标。降幅从20%至40%不等。

　　寄望销售冲刺:而一些项目众多且价格策略已获得效果的全国性开发商如保利地产、富力地产、碧桂园等,或寄希望于金九银十的冲刺,尚未松口表示打算更改销售目标。

　　阵营出现分化:在2008年博鳌房地产论坛草原行会上,大部分业内人士达成共识:与其等待政策救市,不如自我"救赎"。但是"救赎"需要付出巨大代价:有企业垂涎于其他企业降价后的"日进斗金"而跃跃欲试,也有开发商始终相信只有"挺住"才有明天。弱市之下,开发商开始出现阵营分化。

　　"开发商怕啥子嘛?瘦死的骆驼比马大。银行更不愁,有国家支持,问题总有办法解决。最难的是我们购房者,涨的时候想买买不起,跌的时候又不知道何时是底,原本由需求和经济能力决定的购买行为现在变成了一个两难的命题。"说起买房,一向自信的谭丁摸出一支烟,在吞吐烟雾的瞬间看似轻松地说出这段话。

　　购房者之囧：你的行情我永远不懂

　　"开发商怕啥子嘛?瘦死的骆驼比马大。银行更不愁,有国家支持,问题总有办法解决。最难的是我们购房者,涨的时候想买买不起,跌的时候又不知道何时是底,原本由需求和经济能力决定的购买行为现在变成了一个两难的命题。"说起买房,一向自信的谭丁摸出一支烟,在吞吐烟雾的瞬间看似轻松地说出这段话。

　　难卖

　　下家在哪里?

　　"我也准备转行了,"知名投资人海哥在说这句话的时候非常轻松,甚至笑意盈盈让人难分真假。毕竟,当时也只是闲聊,当不得真。不过,在房产投资行业历练了这么久的投资人都出了此言,也或多或少反应了投资型购房者的心态。

　　王胡军算是一个老道的投资者了,股市、楼市都拥有多年的投资经验,也在最为鼎盛的时期赚了个盆满钵满。不过,说起投资,在他人看来已经非常幸运的他仍旧有一些苦恼,"股市中的钱撤得差不多了,总的来说处于赢利状态,但手上的5套房产至今还有1套没有出手。"这套未出手的房产正是他苦恼的根源。

　　"这套光华的房子大环境很好,周边配套成熟,生态环境也好,我本来是打算过两年自己搬过去住的,最近因为生意急需资金周转所以想卖了换点现金,在中介挂了都2个多月了,问的人不少,就是没一个出的价令我满意的。"王胡军的这套房子以6200元/平方米的价格买进,为了解急,出售价格不过才6000元/平方米,实际上已经是亏本在卖了,"其实也是想亏点卖尽快抽身止跌,"他向记者坦白,岂料这次如意算盘落了个空,原本抢手的房子如今成了"压仓货"。

　　采访最后,王胡军自嘲地一笑,"再怎么着我还在想办法把房子脱手,我一朋友更惨,已经不能忍受价格持续杀跌的事实,对自己投资的房子不闻不问了,还说自己是什么'任潮起潮落,我自岿然不动',其实一看到房产新闻眼睛就挪不开了,根本就是掩耳盗铃。"

　　囧态解析:

　　有人说,楼市是被投资客炒起来的。且先不论楼市火爆与投资客的关系究竟占了几成,但他们在楼市中的活跃程度却是有目共睹,说他们是"自作孽活受罪"或许过了头,毕竟他们中的部分也成了如今楼市中的"囧"一族。就像"股(楼)市有风险,入市需谨慎"一样,人各生财有道,也就必然要承受经济与市场的自然规律。

　　政府对投资客的严厉打压,2年内出售缴纳营业税,二次置业利率提高希冀把他们逼出市场。而买方市场的来临终于使他们尝到了投机的"苦头"。生活的滋味本来就有苦有甜,只是看你愿意先苦后甜,还是先甜后苦罢了。

　　难受

　　欲走难留,买了房更难受

　　记者走进城西某楼盘营销总监邓健(化名)办公室的时候,陈风(化名)正一把鼻涕一把泪地要求邓健必须把退房的事情给他处理了。

　　根据陈风叙述,今年5月他在该楼盘购买了一套住房,定金、认购书等手续均由其本人前来办理,而签定合同之时置业顾问没有通知他本人,而是将电话打到了他女朋友的手机上。在他不知情的情况下,女朋友以他的名义前来签定了购房合同,陈风以合同不具法律效力为由提出退房。

　　在双方律师的调解下,陈风退房以失败告终,律师认为,"要么以认购书为准,要么以合同为准。"不管怎样,房子都是不能退的。

　　陈风5月购买该楼盘时价格约在7000元/平方米左右,而现在该楼盘优惠的价格仅6000多元/平方米左右,贬值的事实已经存在。事后,陈风悄悄告诉记者,其实之前他们已经想过办法希望能把房子转让,但没人愿意接手,所以希望记者能帮忙把房子退了,"不然太不划算了,"陈风说,"以前是买房买成了房奴,现在是买房买成了负资产者,哪个心头好受嘛!"

　　陈风的心情可以理解,可市场规律本就如此,没有只涨不跌的市场。只是和买萝卜青菜不同,买房的一次性支付是买菜的成千上万倍,价值缩水必然会影响到购买者对市场的信心,甚至希望通过种种手段将损失挽回。

　　囧态解析:

　　从过去的房奴,到今年的热门话题深圳"断供房",楼市买房人的"囧"态几乎都与按揭贷款有关,要么为房子"卖身"20年甚至30年,要么干脆因为房产贬值一气之下选择"丢卒保帅"。

　　楼市中其实不乏退房者,前几天才又传出杭州某知名开发商业主因无法忍受还未入住物业就已经贬值的事实而集体提出退房申请。当然,可能性微乎其微,开发商已经表态会通过社区景观、配套等提升物业品质的举动降低业主损失。其实,物业贬值对真正自住型的购房者来说带来的是心理影响,房子不入市流动,始终只是"纸上账"。市场的起伏是它发展必然要经历的过程。所以囧是暂时的,我们要有经历波峰的豪气,也要有经历波谷的勇气。

　　炒房客郁闷了!

　　记者近日获悉,一家公司在浦东大华锦绣华城投资的150套房源由于资金链断裂,无法支付房贷,最终被法院查封。该案例也是上海目前为止公开的最大一起断供案。"原来的业主是一家小公司,后来资金出了问题,还不起房贷了。"

　　上海永信房产的王先生受托为这150套房源寻找买家,并将在适当的时机进行拍卖。他透露,这家公司不惜血本投资了150套房源。但最终因为资金链断裂,房子被法院查封。

　　"8月底,上市银行的半年报纷纷出炉。2008年上市银行半年报所给出的靓丽业绩成为低迷股市中的一道风景,而上市银行优良的业绩似乎也隐隐冲淡了楼市下跌对银行业影响的忧虑。

　　然而,在"牵一发而动全身"经济联动下,2008的楼市囧态,不可避免地波及到了银行。"

　　银行之囧：钱多烫手 "贷"不动许多愁

　　8月底,上市银行的半年报纷纷出炉。2008年上市银行半年报所给出的靓丽业绩成为低迷股市中的一道风景,而上市银行优良的业绩似乎也隐隐冲淡了楼市下跌对银行业影响的忧虑。

　　然而,在"牵一发而动全身"经济联动下,2008的楼市囧态,不可避免地波及到了银行。

　　愁贷

　　节奏变化 快舞变慢舞

　　虽然今年楼市遇上了调整,但银行的放贷计划却依旧得完成。今年年初,全国四大银行的总贷款额相比去年没有什么明显的变化。工商银行、建设银行、农业银行2008年新增贷款额度与2007年持平,分别为3650亿元、3500亿元和3100亿元。而中国银行的新增贷款额度则从今年的2800亿元下降至2600亿元。

　　贷款总额度变化虽然不大,但各家银行在放贷过程中却出现了以往不一样的变化。过去,银行在放贷时,基本上前三个季度就会完成全年计划的近80%左右。第一季度有些甚至就会完成全年计划一半。但今年在国家货币政策从紧的方针下,银行一改策略,在放贷节奏上变得缓慢起来。据记者了解,今年一季度多家银行贷款发放计划只完成了三分之一,有些银行甚至连三分之一都不到。对此,银行金融人士告诉记者,贷款节奏的变化是根据整个国家的宏观经济以及成都市场出现的实际情况来做出的安排。这样能更好地保证资金的安全。

　　相关金融人士分析认为,银行对某一行业信贷的扩张与收缩,源于银行对该行业盈利前景的判断。从银行整体上看,有数据显示,今年上半年房地产贷款规模以11.34%的平均速度增长,由此判断,似乎银行对房地产行业的盈利前景比较乐观。但从银行个体看,无论是在房地产开发还是在住房按揭上,各行对房地产信贷扩张与收缩的态度存在明显不同,而这也应该正是源于各家银行对房地产盈利前景的不同判断。

　　抬高门槛 争抢优质客户

　　近日,记者在工商银行四川分行营业部了解到,今年下半年工商银行将重点对优质客户展开营销。这些优质客户基本都是事业单位、国家重点企业、医疗机构、教育机构的工作人员。银行工作人员表示,这些客户资信高,收入稳定,负债率低,放贷给他们银行也放心,他们也是支撑银行完成全年放贷任务的重要支撑。

　　这样的客户资源当然不仅仅只有工商银行盯上了,基本上各家银行都在盘算着挖掘这部分客户资源的巨大潜力。深发展副行长刘宝瑞表示,对于客户,深发展做了一个细分,注意区分正常需求客户和非正常需求客户。与此同时,深发展还对产品方向做了一个调整,包括对按揭产品相应流速的调整等。

　　将客户门槛抬高,成为银行今年审核贷款发放的一个明显变化。既要保证资金安全,又要完成全年计划。对于银行来说是一个非常"囧"的事。

　　金融人士表示,当银行信贷结构中房地产比重过大时,压缩房地产业务必然要有其他业务补上,其信贷结构的调整需要一定的时间。此外,相对而言,住房按揭比房地产开发贷款的贷款期限要长,这种调整更不是短时间可以完成的,何况这种调整还要和房地产市场的起伏合拍,因此如何调整以及调整的时间、力度还有如何与房地产价格起伏合拍等问题则要考验银行的智慧了。

　　愁还

　　不良贷款增加 银行很担心

　　囧楼市中的开发商也很囧。为了摆脱囧境,开发商开始使出奇招。"零首付"就是在囧楼市下出现的一大怪状。这一招数开发商玩得乐此不疲,购房者也是怦然心动。但事实上,这种为了促进销售的方式对于开发商、购房者和银行来说都潜存着巨大的风险。

　　四川心怡投资置业公司副总经理邹琪表示,资金压力相当大的开发商为了快速回款设计出的"零首付",目的就是用一小部分的资金投入,换得银行大量贷给购房者的资金能快速流到自己的包里。但这样一来,最大的风险都完全地转嫁到了银行身上。

　　银行不是瓜的。开发商这种手法存在的风险,银行心知肚明。所以在7月31日四川银监局就"零首付"现象公开"叫停"。

　　新的招数有了对策,但还有无数隐藏在银行周边的未知风险却时刻可能爆发。不良贷款率就是一个最大的定时炸弹。从已公布的半年报中可以看到,建行在总体不良贷款余额和比率双降背景下,上半年个人住房贷款不良额和不良率均呈现上升,分别较去年末上升8.57亿元和0.1个百分点。建行解释说,这主要是受自然灾害等因素影响。招商银行截至上半年,仅信用卡应收账款不良贷款总额和比率就分别从去年年底的4.09亿元、1.92%,上升至6.87亿元、2.74%,不良率已接近3%的警戒线。此外,国内个人业务方面第一大银行--工商银行6月末个人不良贷款余额90.86亿元,增加了4.76亿元。

　　尽管银行的不良贷款增幅有限,不良贷款额度增幅也不大,但一些与房地产业关联度高的银行,资产质量在去年下半年以来已呈现恶化的趋势。建设银行就房地产调控对该行贷款质量的影响进行压力测试结论显示:当房价下跌10%时,不会对建行产生影响;而当房价下跌20%时,会有一定的负面影响;但当下跌到30%以上时,则会产生较大的负面影响。目前,上市的股份制银行中,兴业银行、民生银行、浦发银行等涉及房地产领域的贷款(不包括个人住房抵押贷款)均在16%以上,如果房价持续下降,其资产质量及盈利能力将首先受到冲击。

　　保证资金安全 监控很重要

　　有媒体根据香港房地产抵押贷款为担保的证券信用损失程度评估模型,借用香港的数据,估算出内地按揭贷款的违约风险。 一般银行按揭贷款的按揭比例通常为70%,如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本,当房价下降20%至30%时,按揭贷款就会有损失的风险。对照香港20年的经验,利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。因此,房贷违约并不是一件小概率事件,很容易转化成未来几年内的银行坏账。

　　为了控制出现房贷违约,银行在各个环节都做了非常详细和严格的监控。工商银行四川分行营业部张经理告诉记者,对于不良贷款的控制银行都有一条警戒线。"这条线控制在贷款总额的2%～4%。如果不良贷款情况达到2%,银行就会发出预警,这个时候在审批等每道贷款环节上将会有许多更加苛刻的条件。而到了4%,银行就将停止发放贷款。"

　　银行不乐意了!

　　央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。专家认为,央行银监会出台此政策,是政府减少在房地产损失,规避银行风险的紧急调控。 招商银行研究发展中心研究董事王琼说,目前房价处在非常危险境地,政府收缩资金是迫不得已。房价下跌是全社会供给出现问题,政府现在能做的只能是减少损失,保护银行。随着该政策出台,倒闭的房企会越来越多。

　　《通知》要求,严格商业性房地产信贷管理,金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。业界人士认为,规定银行不能筹措资金买地,是因为银行参与房企购地,增加了银行连带风险,央行和银监会出台此政策是规避风险。

　　限贷令后 告别借鸡生蛋

　　泰基地产营销总监 陈辉

　　当银根开始紧缩时,整个房地产行业也开始随之震动。不论是供应方还是需求方,任何一方的不稳定都能给整个行业带来影响。资金密集是地产行业的重要特征,地产业也素有半个金融业之称--前期有开发贷款,后期有按揭贷款,可见地产业对银行的倚重。

　　9.27新政还未到一年,正儿八经实施二套房认定则更短。加息、二套房等措施仅仅只是挤压了消费者不理性而引来的泡沫;准备金连续调整,只是一个金融从紧的信号,但是限贷令的执行,无疑是封杀了开发商借鸡生蛋的春秋大梦。行业需要规范,需要斩腐祛朽,地产是有钱人的游戏,不是哪个阿猫阿狗都能做开发的!

　　如果说,宏观市场的第一波是从消费市场开始着手的话,那是给消费者以提醒,房子是生活必须品,不能与股票等相提并论,投机者必将受到市场的惩罚;又如果说,限贷令是封杀令,是吹响了清理中小开发商的号角的话,那政府彻底调控的心态是毋庸置疑的。所以,我们必须调整心态,平静地面对现实;又或者是在冬天,练练内功,静悄悄的等待春天的到来。

　　教训是建立在血泪之上的,地产从来不是经济的命脉,所以,当漂亮肥皂泡被吹大后,被透支的消费力,被挥霍的资金黑洞将逐渐显现,进而将吞噬这个原本健康的行业--地产需要正本清源。调控仍将继续,接踵而来的土地清理,在建工程竣工情况,税务查收都会要求开发商更加规范的运作。

　　供应方的调整是对开发商的一次清理,一次整顿冬去春来,是自然界亘古不变的真理。市场经济下,任何商品价格也都有起有落,房子当然不例外。

　　冬天来了,那就准备好过冬的粮食嘛!