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万人购房团能走多远？专家：给社会稳定埋隐患 |
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| 来源：中金在线 发布日期：2008-9-1 |
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继深圳之后，济南"最低5.1折"团购住房引人关注
8月31日下午，一队骑自行车的年轻人，从东至西，经过济南市泉城路。每一辆自行车后，张贴着"万人购房团最低5.1折"几个大字，颇为醒目。
"从27日开始，每天上午9点到下午6点半，我们都在泉城路和泉城广场一带宣传，已有200多人报名。"一个名叫吴军的小伙子说，几天来，他们公司接到不少电话，询问购房手续、运作流程。
对此，一些市民议论纷纷："5.1折，是天上掉馅饼吧？""这个购房团和深圳那个是什么关系？""全国各地是不是都要'万人购房'了？"
5.1折起
是甜头还是噱头
31日上午，记者在山东舜祥律师事务所内见到"万人购房团"的发起者、济南满意100管理咨询公司总经理苏师峰。这天，他专门找到律师，商谈下一步活动计划。
"有人觉得5.1折是'天上掉馅饼'。其实，这只是起价，就像卖手机有一元起，卖衣服有一折起一样。楼盘所在区域、环境不同，不是每个人都能得到这个折扣。"苏师峰说，"这可以理解成一个策略，主要为吸引大家参与。假如买50-100套，里面可能会谈下来一两套，到时候将采取抽签的方式决定房子的归属。"
据苏师峰分析，济南的楼市不同于北京、上海、深圳，降价空间有限，但把房价10%左右的营销费、广告费挤出来还是可能的。因此，9折是团购的底线。
他认为，在整个过程中，市民的团结很重要。为此，公司专门设计了一套运作流程：市民电话或网上报名后15天，召开由律师、银行、消费者参加的"区域团购房说明会"。此后是实地参观，召开购房研讨会，选出谈判代表，参与到由律师团、谈判专家组成的"谈判团"，另约时间与开发商谈判。"为达到9折的目标，我们不针对一个楼盘下功夫，而是划定区域，让一个片区的房产商互相竞争。你不打折，我们就集体买这个区域别的楼盘，逼着他们降价。"苏师峰说。
发起人
此"万人"不同彼"万人"
就在苏师峰扯起"万人购房团"大旗的第三天，深圳"邹涛万人住房团购网"发表了"关于山东济南市民反映情况的严正声明"，称邹涛未在山东济南授权任何人和公司开展万人住房团购活动。如发现冒用行为，请当地市民立即作报警处理。
30日，记者与邹涛接通电话时，他非常气愤："我没有在济南发起任何形式的'万人购房团'，即使要发起，也一定不收任何费用。这是我们的铁规。那些想搭顺风车挣钱的人，出发点就是错误的，必将遭到人们的唾弃。"邹涛说，如果有人随便用他的名义误导市民，将起诉到法院。
与此同时，苏师峰在自己公司网站也发表声明，称自己与邹涛没有任何关系。"天上不会掉馅饼。我们的服务是有偿的，购房合同签订成功之后，我们每套房收取200元咨询费，主要用于宣传、聘请律师团等。"他坦言，这笔费用根本不够实际支出，随着业务的拓展，公司将向开发商另外收取一定数额的咨询费。
一个打着公益事业的牌子，一个宣称有偿经营，这"万人"是不是那"万人"？后者是否侵犯前者的权利？"邹涛万人住房团购平台网"公益法律顾问丁跃峰律师认为，邹涛的万人购房团只是一个创意，没有注册商标。苏师峰在济南发起万人购房团，并没有侵犯邹涛的权利。他认为问题的关键是，济南满意100公司的活动，是不是超出了其经营范围。
山东舜祥律师事务所李振律师表示，济南满意100公司的业务主要是提供信息，不同于一般的房产代理公司，也不办理当事人的购房委托业务。"这就像一个自然人撮合买卖双方，同时收取一些电话费或交通费一样，并未超出经营范围。"
对此，山东经济学院房地产经济所所长郭松海认为，群众自发型"万人购房团"的组织者难免从事居间、行纪、代理等行为，这些属于房地产经纪行为。而根据我国法律规定，从事房地产经纪业务的机构必须具有相应资质，房地产经纪人必须具有资格证书，经纪人必须隶属于某个房地产经纪机构才能开展业务。而济南的"万人购房团"组织显然不具备房地产经纪业务资质。
万人购房
是开头还是过头
采访中，记者了解到，济南许多房地产企业对"万人购房团"持谨慎态度。世方宝泰房地产经纪有限公司经理武扬认为，房地产企业的每一个商品房项目都有阶段性营销方案，目前热炒的"万人购房团"在各方面都难以符合开发商团购营销方案的既定条件。此外，从长期看团购会使整个楼盘的销售总额下降，开发商寻找短期利益与长期利益之间的平衡点，会十分谨慎。
"目前，国内还没有群众自发型'万人购房团'成功的例子。"武扬说。
但他认为，"万人购房团"出现，标志着我国商品房卖方市场的松动，促使开发商提升产品品质和客户服务质量，有利于购房者尽早实现住房愿望，而且最终会使消费者团结起来争取有利市场地位的观念，更加深入人心。但是，团购与全国的散户购房者相比微不足道。
郭松海表示，"万人购房团"表达了群众的一种愿望，但其成交希望很小，因此难以形成示范作用。"房地产市场具有独特的地域性，深圳'万人购房团'模式很难在全国范围内复制。"
"'万人购房团'还可能为不法之徒提供可乘之机。比如，购房者个人信息的安全性如何保证？若团购不成，组织者收取的费用如何退还？一个如此庞大的群众性自发组织长期存在，也给社会稳定埋下了隐患。"郭松海说。 (记者 马跃峰)
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